iPOINT.cz - akcie, investice, analýzy, ekonomické zprávy, informace o firmách

Krátce po začátku minulé dekády se strhnul divoký nájezd cizinců na české realitní kořisti. „Nájezd přišel především ze zemí jako Velká Británie, Irsko a Itálie, kde investoři historicky se zahraničními nemovitostmi spekulují nejvíce“, říká Jan Rosák, předseda představenstva Century21 Bonus Praha. V Česku letěly ceny nemovitostí vzhůru rychleji, než přibývala patra všemožných developerských projektů. Stali jsme se tedy vhodným cílem pro uložení liber či eur do cihel a malty.

Zahraniční investory neodradily ani překážky v podobě zakládání společností s ručením omezeným, či povolení k přechodnému pobytu nebo jiných regulačních nástrojů. České banky se naučily s cizinci během druhé poloviny minulého století trochu pracovat. Inu proč ne, peníze se tehdy dávaly každému, tak samozřejmě i papírově bohatým Angličanům.

Pokud odhlédneme od korporátních investorů, kteří skupovali činžovní domy a pozemky k developerské činnosti, zbývá zde poměrně vysoké číslo česky nehovořících vlastníků různých rezidenčních jednotek. Převážně v rámci katastrálního území Praha a v menší míře i ostatních atraktivních či strategicky položených měst. Tito privátní investoři nakupovali jeden až dva byty za účelem pronájmu. “Systém je vcelku jednoduchý. Jako „buy to let“ investor složím deset procent depozit, na zbytek nákupu si vyjednám hypotéku a spočítám si, že mi příjem z pronájmu měsíční splátky hypotečního úvěru zaplatí. A pokud ne, zbytek rozdílu mezi hypotéční splátkou a nájmem dorovnám z vlastní kapsy“, podotýká Jakub Koťan ze společnosti KotanGuard Estates. Předpokládaným plusem se pak stane zvýšení ceny bytu na dvojnásobek při prodeji v horizontu 5 až 10 let. Krásná a přímočará investice.

Jenže přišla celosvětová finanční krize. Růst cen českých nemovitostí začal klesat a s ním i nájmy. Pokles cen u českých nájmů zahraniční investory překvapil, jelikož jejich trhy se za těchto okolností chovají opačně. Příkladem nechť je Velká Británie, kde cyklus opakujících finančních krizí pravidelně postihuje realitní trh již od poloviny dvacátého století. Pokles cen nemovitostí, snižuje poptávku po vlastním bydlení, ale oživuje trh s pronájmy. Zájem o pronájmy pak nevyhnutelně zvyšuje jejich cenu.

Český realitní trh je jiný a má určitá specifika, která bylo nutné v krizi odzkoušet. Místní nájemní trh není úzce navázán na výkon prodejů. A pokud ano, tak opačně než třeba v Británii. Krize nepřinesla zvýšený zájem o pronájmy, česká krize spíše přinesla absolutní neochotu k jakémukoli stěhování. Mladí lidé si často prodloužili pobyt pod jednou střechou s rodiči, společnosti přestali štědře platit činže svých zaměstnanců, cizinci pracující v Česku se začali přesouvat jinam a negativní vliv na vývoj cen měla i postupná deregulace.

Dalším faktorem byla ztráta světové měny na českou korunu v řádu desítek procent a české nájemní investice se začaly stávat luxusem. Luxusem, který stojí stále více, jelikož těžce vydělaná Eura a libry koruna nemilosrdně konvertuje na menší a menší částky. Např. v roce 2007 se britská měna nakupovala za 40 Kč. Podle aktuálního kurzovního lístku za ni nyní obdržíte pouze 27 Kč. Tyto trendy s sebou přinesly riziko nesplacení hypotečních úvěrů, které si cizinci v Česku před lety nasmlouvali.

Čtěte také

Jim Rogers: Švýcarská Národní Banka udělala velkou chybu!
7.9.2011 12:57

Na měnových trzích přetrvává minimální volatilita
31.8.2011 09:25

KB: Akcie NWR jsou při současných cenách velmi atraktivní
8.9.2011 14:39

Dividendové (mega)střípky: Kolik nadělí v příštích letech NWR?
31.5.2011 11:16

Akcie nad zlato? Tak to tedy ne, říkají experti: Je čas, pátrat po zlaté žíle?
30.9.2010 12:14

Mezi domácím a zahraničním dlužníkem je podstatný rozdíl. Pokud českému dlužníkovi teče do bot, jelikož nezvládá splácet hypotéku, většinou se bojí o vlastní střechu nad hlavou. Toto představuje obrovský životní problém, který buď vyřeší a zůstane nebo ho čeká psychicky náročná návštěva exekutora a stěhování do nájemního bydlení.

Cizinec se k neschopnosti splácet v Česku hypotéku staví většinou s vědomím z neúspěšné investice. Jednu či více nemovitostí už doma má a primárně se pouze bojí, že v případě sesplatnění hypotéky a exekuce bude muset něco doplácet.“ Obecně ho ale zajímá, jak se z Česka rychle stáhnout, minimalizovat ztráty a na investování do zahraničních nemovitostí na nějakou dobu zase zapomenout“, dodává Jakub Koťan.

České banky se za poslední roky naučily, jak peníze půjčovat, méně však už jak je vymáhat v případě nesplácení. A pokud je dlužník cizinec s adresou v nějaké malé vesnici za kanálem La Manche, cesta ke špatně půjčeným penězům je dosti trnitá.

Domácí realitní trh se stal pro drobné zahraniční investory do nemovitostí nezajímavým. Především díky tomu, že krize otočila vývoj cen bytů i pronájmů směrem dolů a česká koruna je drahá. Banky jsou nyní navíc daleko opatrnější při půjčování jedincům, kteří prokazují pouze příjmy ze zahraničí, a do Česka je mimo investorské spekulace nic netáhne.

Do budoucna lze tedy předpokládat, že v nejbližších letech se zahraniční investoři naší vlasti budou vyhýbat a hledat jiné, rostoucí trhy. Drtivá většina realitních spekulantů poučených současnou krizí si však spočítá, že je jednodušší býti konzervativním, zůstat na známých domácích trzích a nepokoušet štěstí v nejistých východoevropských vodách.